その物件、どう活かす? “リビング一点集中”で魅せる、オーナー自ら「住みたい」と思える改装プラン

toolboxが行っている施工サービス。エンドユーザーに向けたリフォーム・リノベーションサービスの他にも、兄弟サイトである東京R不動産と手を組んで、賃貸物件のオーナーさんに向けて改装提案を行うことも。

今回紹介するのは、オーナー家族が住んでいた2階建ての戸建てをリノベーションして、賃貸で貸し出すという取り組みです。

東京R不動産が仲介を担当、toolboxが設計・施工を担当しました。

木造2階建て、築30年の物件のリビング・キッチンをリノベーション。他は既存が持つ魅力を活かしたプランです。

木造2階建て、築30年の物件のリビング・キッチンをリノベーション。他は既存が持つ魅力を活かしたプランです。

募集を開始したところ、想像以上のお問い合わせをいただき、2日後に入居の申し込みをいただきました。

こう書くと、よくある成功事例に聞こえるかもしれません。

サイトに掲載される写真の裏側では、「限られた予算で、物件の魅力を仕立てるには?」「選んだ方法は入居者さんにとって最善か?」など、常に自問自答しながら、オーナーさんの不安に向き合い、最適解へと導く工程が存在しています。

前編では、どのようなプロセスを経て、この答えに行き着いたのか?そして、後編では入居者さんはその答えをどう解釈したのか?実際にお邪魔して、お話を伺ってきた様子をお届けします。

「貸すからどうでも良い」ではなく、自分も住みたいと思えるか

お話をお伺いしたのは、この物件のオーナーである国田(くにた)さん。中古で購入、家族で暮らしていましたが、引っ越しを機に賃貸に出すことを決めました。

「キッチンとか、そろそろ取り替えた方が良いのかな?と思う部分もあって、何社かに相談をしていました。出てきたプランは一般的な賃貸相場からの逆算プラン。畳の部屋を洋室に、トイレや設備を新しくする。そんな普通の提案でしたね。

やっぱり、自分が所有する家だから、『貸すからどうでも良い』のではなくて、『自分も住みたい』と思える内容にしたかったんですよね。将来的に自分が住む可能性もあるでしょうし」

賃貸では耐久性・価格・防汚性に優れた素材を選択することが多いかもしれませんが、国田さんは「自分が本当に良いと思えるか」という視点も大切にしたかったそうです。(以下、募集時の写真。今回は、小物を置いて撮影しました)

賃貸では耐久性・価格・防汚性に優れた素材を選択することが多いかもしれませんが、国田さんは「自分が本当に良いと思えるか」という視点も大切にしたかったそうです。(以下、募集時の写真。今回は、小物を置いて撮影しました)

ただ丸っと新しいものに交換するのではなく、クリエイティブな提案を期待していたという国田さん。どういう経緯で私たちにご相談いただくことになったのでしょう?

「以前、職場の同僚に『ここ、知ってますか?面白い、笑っちゃうような物件が沢山あるんですよ』とR不動産のサイトを見せてもらったことがあって、存在自体は知っていて。それ以来、時々見たりしていました。でも、その時はそこに自分の物件を掲載するなんて発想はなかったんです。

今回改装を相談をしていた不動産屋さんに『募集する時は、いつもどこに掲載してるの?』と聞いた時に出てきたのが東京R不動産。『あ、なるほど。もしかしたら改装も含めて相談できるのかも』と思って連絡してみました」

いい意味で予想外なプランと、きちんとした裏付け

改装内容について、「ここをこうしたい」「予算はこれで」など特別要望を出すことはなく、相談後に「どうなるかな?まぁ、ダメだったら最初に相談していた会社にお願いしよう」くらいに考えていたそう。

私たちがオーナーさんから相談を受けてまず決めていくのは「どんな方に、どんな魅力を感じてもらって、いくらで借りてもらうのか」という大枠の部分。「それならば、こんな暮らし方じゃないか?」と間取りや仕様決めといった空間への落とし込みを行います。

そして、一番大切なのは事業としてきちんと成立させること。住まい手にとっての価値の優先順位を明確にした上で、メリット/デメリットとコストを天秤にかけて取捨選択をしていきます。

今回、そんなプロセスを経て導き出したのは「リビング一点集中」の改装プラン。既存の良い部分はそのまま活かし、予算をかけるポイントをリビングに絞った考え方でした。

提案内容について国田さんは「いい意味で予想外。他のどの会社も提案できない内容だった」と振り返ります。

「まず、プランの考え方。リビングを2間から1間にする提案はあっても、垂れ壁や袖壁までとってしまうという発想はなかったですね。部屋の影になる部分をとってしまうという……。へぇー、そういう発想で出てくるの?と驚きました」

Before:改装前は、リビングとダイニング・キッチンが仕切られた間取りでした。

Before:改装前は、リビングとダイニング・キッチンが仕切られた間取りでした。

After:垂れ壁と袖壁を無くし、光と風が抜けるように「すごく明るくなったと思う。以前はこんなに陽が入らなかった」と国田さん。

After:垂れ壁と袖壁を無くし、光と風が抜けるように「すごく明るくなったと思う。以前はこんなに陽が入らなかった」と国田さん。

「リビング一点集中」という考え方にも共感できたそう。

「2階の和室は気に入っているので、そこをそのまま活かすと提案されたのは良かった。洋室にする必要性も感じていなかったですしね。トイレはそろそろ変える時期なんじゃない?と思いつつ……変えなくて大丈夫と言ってくれたし。限られた予算の上手な使い方だなと感じました」

2階にある和室の2部屋は手を入れず、そのままの良さを活かしています。それにしても日当たりの良い空間。居心地の良さが伝わってきます……!

2階にある和室の2部屋は手を入れず、そのままの良さを活かしています。それにしても日当たりの良い空間。居心地の良さが伝わってきます……!

いくら入居者のためとはいえ、当然のことながら、予算はいくらでもかけられるものではありません。広さに対して全部手を入れるとなると家賃が上がってしまったり、中途半端な内装になってしまうことも。

「キッチンなど、水回りは無理でも、畳は気に入らなければ入居者さんでもカスタマイズできそう……」「サイトに掲載した時に、見て欲しいポイントはどこ?」というように、東京R不動産を見ているお客さんをイメージして、マストで手を入れる部分を見極めていきます。

このプロセスは結果として、ひとつの物件に向き合い、魅力を再構築することにも繋がるのです。

『オーダーキッチン天板』と『塗装のキッチンパネル』で一新したキッチン。収納などは作り込まず、入居者さんがカスタマイズできる余白を残しています。

『オーダーキッチン天板』と『塗装のキッチンパネル』で一新したキッチン。収納などは作り込まず、入居者さんがカスタマイズできる余白を残しています。

「他社の提案は『楽しいことをしたい』気持ちは伝わってくる部分はありつつ、そういうプランはとても高額……。想定家賃の根拠もなくて、ちょっと信じられないなと。

その点、R不動産とtoolboxさんが出してきたプランは、提案内容にきちんと裏付けがあった。素材やアイテム選びもターゲットを見据えたものだったり、どうしてその家賃が取れるのか、サイトの過去データだったり納得できるものを用意してくれていたので。投資事業としても非常に効率が良い内容だと判断できました」

「取り替える」ではなく「アップデート」?住まいなのに「編集する」??

提案内容について、共感していただいた国田さん。その後、プランに微調整を加えるものの、最初の段階でほぼFIXしました。

とはいえ、完成形をイメージしにくい空間づくり。具体的に計画を進めていく中で「え?ここってどうなの…?」と不安に思ったことや驚いたことはなかったのでしょうか?

「提案時に出していただいた資料は、入居者がつくことが想像できる、伝わりやすいものでした。これはどうなってるのか?と聞かなくても資料にまとまっていた。私自身、自宅のリフォームを今まで2〜3回経験していますけど、それと比べても完成形のイメージが理解しやすかったと思います」

空間をつくる上で、目に見える表層部分だけでなく「どうしてこの方法なのか」まで納得して進めていくことは大事なポイントです。

そのため、「R不動産のお客様の価値観は」という部分を理解していただいたり、図面だけでは判断しにくいものは、過去の事例を見ていただくなど、できるだけその背景まで共有できるように心がけています。